האם חללי עבודה גמישים הם הנורמה החדשה?

מחקר אשר נעשה על ידי "Instant - Rethinking Workspace" בחן את טרנד חללי העבודה הגמישים ב-18 הערים המרכזיות ביותר בעולם (טוקיו, מומבאי, מלבורן, סידני, הונג קונג, שנגחאי, סינגפור, ניו יורק, דובאי, מדריד, פריז, לונדון, טורונטו, ברלין, לוס אנג'לס, סן פרנסיסקו, בייג'ין ושיקגו).

מאת : מערכת ספייסינג ‏ | 08-08-19

לפני שנתחיל... קצת סטטיסטיקות

  • העיר היקרה ביותר להשכרת עמדת עבודה אישית היא ניו יורק
  • הצורך לחללי עבודה גמישים עלה ב-19% ברוב הערים הגלובליות בשנה האחרונה
  • היצע חדש של חללי עבודה גמישים הגיע ל -16% ברוב הערים הגלובליות בשנה האחרונה
  • עבור הערים שנבחנו במחקר הזה, חללי עבודה גמישים מייצגים כ-5% מהמשרדים
  • המחירים של חללי עבודה משותפים ירדו ב-5% בערים הללו
  • יותר מ-23% מחללי העבודה ברחבי העולם ממוקמים ב-18 הערים המרכזיות ביותר בעולם

ענף חללי העבודה הגמישים עדיין נמצא בשלבים מוקדמים בשווקים גלובליים רבים, כאשר רוב התאגידים ובעלי הבית עדיין בוחנים את האפשרויות העומדות לרשותם. למרות הסיקור התקשורתי הרב של חללי עבודה משותפים, אנחנו עדיין רחוקים מאימוץ המיינסטרים של סביבות עבודה אלו. המוצרים הגמישים העומדים לרשות הלקוחות כיום מגוונים, המאפשרים עבורם אופציות בחירה מרובות. 

הערים הגלובליות שנבחרו בניתוח זה מייצגות את השווקים הגדולים ביותר עבור סביבות עבודה גמישות, ואפילו בהן שוק חללי העבודה נמצא בשלבים שונים. בשווקים אלה, מרחבים גמישים מייצגים בין 3% ו- 5% מכלל שטחי המשרדים, אך אחוזים אלו יגדלו כאשר בעלי קרקעות יבינו את החשיבות והביקוש להשכרה גמישה. ב- 5 השנים הבאות, קבוצת "Instant" מצפה כי נתון זה יגדל לקרוב ל -10% בגלל הביקוש הגובר. השאלה הרלוונטית יותר היא באיזו מהירות שינוי זה יתרחש? 

היצע וביקוש

ההיצע של חללי עבודה גמישים חדשים הגיע ל-16% ברוב הערים הגלובליות בשנה האחרונה, חוץ מהערים טוקיו ודובאי. בשווקים פחות מתקדמים כמו טורונטו, הונג קונג, בייג'ינג או סידני, גידול ההיצע הגיע ל- 15%. אך גם בשווקים המפותחים בעולם - לונדון וניו יורק - הצמיחה נותרה על 17% ו -20%. בעוד שההיצע גדל בכל הערים הגלובליות, יש עדיין מקום לצמיחה נוספת. 

 

לקוח ממחקר ״instant rethinking workspace"

לקוח ממחקר ״instant rethinking workspace"

לונדון מציעה אפשרויות רבות של סביבות עבודה גמישות, הרבה יותר מאשר בערים הבינלאומיות המתחרות שלה, מלבד NYC. לשווקים כמו פריז, טוקיו ושיקגו אין ההיצע כולל של מתחמים גמישים התואמים את הפרופיל העסקי הבינלאומי שלהם, כך שאפשר להניח שתהיה צמיחה משמעותית בשנים הקרובות. 

ההיצע של חללי עבודה גמישים רק ימשיך לעלות כאשר הביקוש לשכירויות גמישות ממשיך לעלות בקרב לקוחות. חברות גדולות רק מתחילות לגלות את הפוטנציאל של חללי עבודה גמישים ולכן ההיצע צפוי לגדול משמעותית בשנים הבאות. 

דמוגרפיה מניעה את שינוי השוק

דו"ח אוקספורד האחרון לכלכלה הדגיש כי 750 הערים הגדולות יהוו כ - 61% מכלל התוצר העולמי בשנת 2030, ככל הנראה מקומות אלו יישארו כנקודת המוקד של ענף חללי העבודה המשותפים אשר הולך ומתפתח. 

שוק חללי העבודה המשותפים נמצא עדיין בשלביו הראשונים של ההתפתחות בשווקים גלובליים רבים אך השינוי נתון להתרחש, הן בצורת התעשייה והן באזור הגדילה שלו. נכון לעכשיו, הפעילות העיקרית נותרה ממוקדת סביב שווקים מערביים, אך עם 8 ערי האיחוד האירופי שצפויות להיות מודחות מה - 50 הגדולות המורכבות בעיקר מערים סיניות, אנחנו מצפים לראות שינוי הדרגתי בקנה אחד עם מגמות מאקרו אלו. 

דוגמא לכך היא הצפי לגידול ההכנסות הביתיות הסיניות מאשר הגידול בבתי העסק בצפון אמריקה לצד היחס התרבותי המשתנה (פחות היררכיה, יותר יזמות וממוקדת יותר בטכנולוגיה). באסיה לעומת זאת האוכלוסייה המזדקנת עשויה להגביל את החדירה הכללית של חללי העבודה הגמישים. אם מהפכות תרבותיות לא מתרחשות במהירות, אפריקה צפויה לראות את המהפך.

האם גידול חללי העבודה יכול להמשיך?

בעלי קרקע המחפשים לשתף פעולה עם מפעילים או ספקי משרדים אשר צמחו בשנה האחרונה לא רואים רק את הערך המוגבר שניתן להפיק מחללי העבודה המשותפים לעומת המשרדים הרגילים, אלא גם את הגדילה בביקוש בקרב הדיירים שלהם, דבר אשר בהכרח מצביע על ערך מוסף למיקום חללי עבודה משותפים בתוך בניינים קיימים. ברחבי הערים העולמיות המובילות, קצב הצמיחה הממוצע היה 17% עם כמה חריגים למשל טורנטו אשר ממוקמת בקצה העליון של הסקאלה ורק ברלין ודובאי עם גידול חד ספרתי בהיצע. לשווקים הגדולים בעולם קצב צמיחה זה נחשב כמניב ומראה כי מפעילים עדין דוחפים לפתח מרכזים חדשים, אפילו באזור הערים הגדולות כמו לונדון או ניו יורק.

הערים היחידות עם גידול חד ספרתי היו ברלין וטוקיו, שניהם שווקים ותיקים עם ביקוש רב לחללי עבודה משותפים, אך היצע מוגבל יחסית ב - 12 החודשים האחרונים. אנו מניחים כי הביקוש רק יגדל בשוק זה כיוון שרוב החללים מאוכלסים על ידי חברות סטארט אפ קטנות ובינוניות, והביקוש לחללי העבודה המשותפים מגיע בעיקר אונליין, דבר אשר יהפוך את השוק כפי שראינו בניו יורק ובלונדון. 

לקוח ממחקר ״instant rethinking workspace"

לקוח ממחקר ״instant rethinking workspace"

בברלין למשל, חיפוש בגוגל לשטח עבודה גמיש גדל בכמעט 100 אחוז משנה לשנה, בנוסף הייתה עליה של כ - 60% בביקוש לחללי עבודה משותפים עם מעל כ - 33% מהביקוש עבור חללי עבודה משותפים עבור צוותים של כ - 10 אנשים ומעלה. בערים כמו סידני, הונג קונג ולונדון, המפעילים ממשיכים לעבוד על מקומות חדשים ולגוון את חלליהם כדי לעבוד על מקומות חדשים ולגוון את מוצריהם. 

פרשנים רבים מרגישים כי שיעור זמינות נמוך יעכב את ההיצע של האפשריות, אבל במקום זאת אנו רואים אותם מוצאים את דרכם ומתפתחים עם תנאי השוק איתם הם מתמודדים - תוצאה אשר מדגישה את הגישה שלהם לעסקים.

הביקוש של חללי עבודה גמישים בערים גלובליות

הביקוש לסביבות עבודה גמישות מצד הלקוחות גדל בשנה האחרונה ב -19% בממוצע ברחבי העולם - זהו יותר מהגידול הממוצע בהיצע של 16% שמוכיח כי עדיין יש ביקוש גבוה של לקוחות בשוק לאפשרויות סביבת עבודה גמישות. הדרישות הגדולות יותר עבור 10+ שולחנות עבודה מהווים כיום כחמישית מכלל הביקוש בשוק בערים הגלובליות. לקוחות דורשים שטחים גדולים יותר מאי פעם - אך העסקות הארוכות יותר עדיין נחתמות בעיקר בארה"ב ובבריטניה.

הדרישות להשכרות של יותר משנה נמצאות עדיין מעל הממוצע בערים הגלובליות לונדון, ניו יורק ושיקגו, אך נמוכה בערים הממוקמות בהונג קונג וסינגפור. ככל שהשוק מתבגר באסיה, אנו רואים את האיזון הזה ישתנה לאורך זמן כאשר המחירים מתיישבים ולקוחות עסקיים מכירים בכדאיות של אפשרות לטווח בינוני עד ארוך של מרחב גמיש. 

הביקוש גדל בשווקים הגדולים בארה"ב ובאירופה מחוץ לערים ניו יורק ולונדון, ששלטו בעבר. הביקוש לחללים גמישים כמעט הוכפל מהממוצע העולמי בברלין, פריז, שיקגו, לוס אנג'לס וונקובר משנה שעברה. בשווקים אלו, רואים את ההשפעה על גידול הביקוש מאירועי מאקרו בשוק כגון BREXIT, בשילוש עם קמפיינים שיווקיים אגרסיביים שהפיצו את הבשורה על האפשרויות שסביבות עבודה גמישות מציעות ללקוחות כעת.

השוק לוקח הפסקה

התמחור נעצר במספר מיקומי מפתח בשנה החולפת ונרשמה ירידה של כ - 5% בממוצע לעומת שווקי ערי המפתח. במונחים בפשטניים, אותם שווקים בהם ראינו עלייה בהיצע בכ - 20% או יותר, כולן רשמו ירידה בתמחור שולחן עבודה באותה התקופה. 

המחקר והדיונים עם המפעילים הדגיש את התחרות הגוברת והוביל לתמריצים אגרסייבים והנחות -  הן ממתמודדים חדשים והן מישנים, כדי להעלות את רמת התפוסה. גורם מפתח נוסף הוא ההיצע אצל רבים מהשווקים הממוקמים גם מחוץ למחוזות העיסקיים המרכזיים, דבר המוריד את התעריפים לחללים שנפתחו באזורים בהם בסיס העלות נמוך יותר ולכן ניתן להפחית מחירים בהתאם.

תמחור לפי אזור

בשווקים שבהם ההיצע גדל ב-20%, תמחור לפי שולחן ירד באותה התקופה. העיר ניו יורק הינה השוק היקר בעולם בעולם בתמחור לפי שולחן, למרות היחידה ב-4%. ההיצע של חללי עבודה גמישים באותה התקופה עלה ב-21%. רוב החללים החדשים הוקמו דווקא מחץ לעיר מנהטן, באזורים של קווינס וברוקלין. 

יש לציין גם כי הערים בהן התמחור ירד נמצאות בעיקר בארה"ב ובאירופה - לעומת זאת, השוק באסיה רק מתחזק יותר ויותר. עליית המחירים בשוק הלכה יד ביד עם גידול ההיצע, מכיוון שיסודות השוק חזקים באזור. נראה כי מלבורן, השוק הגמיש והמבוגר ביותר באוסטרליה, נמצא במסלול צמיחה דומה לערים מערביות מובילות אחרות כמו ניו יורק. מלבורן נותר אחד מחמשת המיקומים המובילים בעולם על פי דרישה, הן על ידי תאגידים והן על ידי חברות קטנות ובינוניות שמתעניינות יותר ויותר בסביבות עבודה גמישות.

מנקודת מבטו של הלקוח

פרופיל לקוח המשכיר חללי עבודה השתנה בצורה קיצונית בשנים האחרונות, מלקוחות שמורכבים בעיקר מחברות סטארט-אפ קטנות, הלקוחות כיום מורכבים הן מחברות קטנות והן מחברות גדולות רב לאומיות.

ניתן לראות זאת בצורה בולטת בשווקים המנוסים יותר כמו סן פרנסיסקו, ברלין, לונדון וניו-יורק. דוגמא לכך הן תוצאות סקר נייט פרנק שנערך לאחרונה וטען כי 69% מהחברות הגלובליות ציינו כי הן מתכננות להגדיל את שטח חלל העבודה שלהם בשלושת השנים הקרובות. 

בערים בהן חללי העבודה הגמישים הפכו למותאמים יותר לטווח הבינוני-ארוך, ולא הקצר, יותר ויותר עסקים בוחרים בחללי העבודה גמישים מאשר המשרד המסורתי.

היכן נמצאת הגמישות?

טרנד חללי העבודה הגמישים ממשיך לשנות את ענף הנדל"ן, עם צמיחה בהקמת חללי עבודה מחוץ לערי הבירה ולתוך אזורים פרבריים. לאט אך בהתמדה, המון לקוחות מחפשים פתרון לעבודה בסמוך למקום מגוריהם ומוצאים בחללי העבודה הגמישים כפתרון מספק לכך. למרות שפעילות זו מראה תעשייה גדלה וצומחת, מחקר עכשווי הראה כי מעל ל - 23% מחללי העבודה הגמישים עדיין ממוקמים ב - 18 הערים המפותחות בעולם.

תחזית שוק מיידית

אירופה, מזרח התיכון ואפריקה נותרו השווקים הגדולים ביותר בהתחשבות במספר המתחמים הקיימים בהם, אך אנו צפויים לראות התרחבות יותר מפולגת באיזורים משניים. כבר השנה ראינו רמות שיא של היצע בערים אזוריות ברחבי מערב אירופה כאשר חברות מקומיות ושלוחות של תאגידים גדולים מתחילות לחפש מיקומים חלופיים עבור מחזורי העסקים הבאים שלהן.

לקוח ממחקר ״instant rethinking workspace"

לקוח ממחקר ״instant rethinking workspace"

השווקים הראשיים יישארו חשובים להפליא הן מבחינת קנה המידה והן מבחינת הערך. עם התגברות התחרות בשווקים אלה המעודדת חדשנות והעלאת הסטנדרטים בענף, השיעורים הגבוהים כבר גורמים לחברות מסוימות להסתכל אל האופק בזמן שפעילותן וכוח העבודה הופך לנייד יותר.

לצד השווקים המשניים במערב אירופה, חלק מהצמיחה הגבוהה ביותר צפויה להיות בשווקים במזרח אירופה ובאפריקה. כבר היום ניתן לראות שבעלי חללים מספקים מרחבי פרימיום איכותיים לשווקים אלה במחירים נמוכים יחסית. סטנדרט החללים צפוי להשתפר באופן דרמטי במהלך 3-4 השנים הבאות בשווקים אלה, שיעודד ביקוש ממגוון רחב של לקוחות פוטנציאליים.

אזורים בהם צפויה גדילה מירבית

כפי שתואר בתחזיות, אנו צופים כי שוק ה- APAC יעקוף את שוק ה- EMEA עד שנת 2021. בזמן שסין הובילה את הגידול בשוק בחמשת השנים האחרונות, אנו צופים כי שוק זה ימלא תפקיד פחות חשוב בטווח הקצר, בקנה אחד עם הכלכלה הרחבה יותר. 

 אנו צופים כי הודו, שוק שכבר קיים בו תעשייה גמישה וחזקה, תמשיך לראות את הביקוש גדל, ככל שחברות סטארט-אפ וכלכלת חברות קטנות ובינוניות גודלות. לצד זה, שווקים הן בדרום קוריאה והן ביפן יצמחו בהתמדה - נכון להיום יש לשני שווקים אלו צמיחה איטית ממה שהיינו יכולים לצפות. 

התחזיות שלנו מצביעות על כך שיבשת אמריקה תהיה אחת מהשווקים היציבים ביותר בשנים הבאות, הודות להרחבה הקבועה של השוק המפותח בארה"ב וקנדה. בצפון אמריקה צפויה פעילות דומה בשווקים משניים ועל-תיכוניים, כמו למשל אלה במערב אירופה.